Valeur de reconstitution SCPI | Mieux comprendre pour mieux investir

Qu’entend-on par valeur de reconstitution ?

La valeur de reconstitution est l’un des indicateurs fondamentaux permettant d’apprécier la valeur d’une SCPI, aussi bien pour les associés déjà investis que pour les futurs souscripteurs.

Elle correspond, en pratique, à la valeur de réalisation de la SCPI — c’est-à-dire la valeur vénale des immeubles estimée par expert, à laquelle s’ajoute la valeur des actifs financiers — augmentée de l’ensemble des frais et droits nécessaires à la reconstitution du patrimoine, tels que les droits et coûts liés à l’acquisition des biens immobiliers.

En résumé : elle synthétise le coût théorique nécessaire à la reconstitution exacte du portefeuille du fonds d'investissement.

Pourquoi est-ce un indicateur important ?

La valeur de reconstitution d’une SCPI constitue un indicateur déterminant car, mise en perspective avec le prix de souscription, elle permet à l’investisseur d’évaluer si une part est proposée à un niveau de prix surévalué ou, au contraire, sous-évalué. Elle vient ainsi compléter d’autres indicateurs de performance essentiels, tels que le taux de distribution ou le taux de rendement interne (TRI).

Cette valeur peut être calculée à partir des informations publiées par la société de gestion dans ses rapports trimestriels ou annuels. Ces documents regroupent également les autres indicateurs fondamentaux de la SCPI, notamment le prix de souscription — correspondant au montant acquitté par un nouvel investisseur — et la valeur de retrait, qui représente la somme perçue par un associé lors de la cession de ses parts.

Comment interpréter cet indicateur en tant qu'investisseur ?

La valeur de reconstitution constitue un repère clé pour évaluer une opportunité d’investissement en SCPI.

Pour un investisseur, il est essentiel de la comparer à la valeur de souscription (aussi appelée prix de souscription ou prix d’achat) afin de déterminer si la part envisagée est proposée à un prix juste.

Cette comparaison permet de savoir si le prix de souscription est :

• Surcoté (supérieur à la valeur de reconstitution), ce qui favorise les anciens associés déjà investis dans la SCPI.

• Décoté (inférieur à la valeur de reconstitution), ce qui rend l’investissement attractif pour un nouvel investisseur.

  
  

On peut le résumer ainsi :

• Prix de souscription > Valeur de reconstitution ⇒ Prix d’achat surévalué (surcote)

• Prix de souscription < Valeur de reconstitution ⇒ Prix d’achat sous-évalué (décote)

Comment savoir si le prix de souscription est surcoté ou décoté ?

Pour évaluer correctement la valorisation d’une part de SCPI, ce n’est pas tant la valeur absolue des prix qui importe, mais plutôt l’écart relatif exprimé en pourcentage entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution.

La formule est la suivante :

• Si l’écart est positif (> 0) ⇒ le prix d’achat est surévalué (surcote)

• Si l’écart est négatif (< 0) ⇒ le prix d’achat est sous-évalué (décote)

Cette approche permet d’avoir une lecture plus précise et standardisée de l’attractivité d’une part, quel que soit le niveau absolu des prix.

Un indicateur suivi et encadré

L’évolution de la valeur de reconstitution d’une SCPI est étroitement surveillée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). En effet, elle doit rester dans une fourchette de ±10 % par rapport au prix de souscription :

• Si le rapport entre la valeur de reconstitution et le prix de souscription dépasse +10 %, la société de gestion doit réduire le prix de souscription, car celui-ci est trop surévalué.

• À l’inverse, si ce rapport est inférieur à -10 %, le prix de souscription doit être augmenté, car il est trop sous-évalué.

Toutefois, cette règle n’empêche pas les sociétés de gestion (REIM) d’ajuster les prix avant d’atteindre ces limites. Par exemple, au 15 septembre 2023, Perial a réduit le prix de souscription de sa SCPI PF Hospitalité Europe de 200 € à 181 €, même si l’écart avec la valeur de reconstitution n’était que de 1,91 %. Cette décision a été motivée par les projections des experts indépendants sur l’évolution des marchés immobiliers d’ici la fin de l’année.

Ce cadre réglementaire assure aux investisseurs une stabilité et une sécurité relative, tout en laissant aux sociétés de gestion une marge de manœuvre pour ajuster les prix selon les conditions du marché et leurs objectifs.

L’investisseur peut consulter ces informations dans la note d’information visée par l’AMF, qui détaille les conditions de souscription et le fonctionnement de la SCPI.

Observer si le prix de souscription est supérieur ou inférieur de plus de 10 % à la valeur de reconstitution permet de détecter des opportunités d’investissement ou d’écarter des risques. Par exemple, si la valeur de reconstitution se rapproche de 90 % de la valeur de souscription, une revalorisation prochaine de la part est envisageable.